作者 | 谭少游
朋友们，房价可能还会有一波加速下跌。
半年前，严九元老师在直播的时候就说，二次探底只是时间问题。现在不光来了，还比想象中更快。
刚刚公布的五月份楼市数据，看得人心里发凉。
70个大中城市，今年3月，还有10个城市的二手房上涨，5月份只剩下3个。
北上广深的二手房全线下跌，而且比一些二三线跌幅还大，杭州成都的二手房成交量也在断崖式地下降；
要知道，杭州成都是现在最火的新一线。最抗跌的城市和最有潜力的城市，双双都有点扛不住了。
官方的政策表态，也坐实了楼市在开始新一波下跌：
4月的ZZJ会议，还刚刚把表述从“止跌回稳”，调整为“持续巩固房地产市场稳定态势”；但到了6月国常会，表述又变回了“止跌回稳”，而且是“更大力度地止跌回稳”。
有人会说，这是不是国家队要出手救市的信号？
别人恐惧我贪婪，现在抄底正合适。这种幻想非常危险，而且致命。
我为什么这么肯定？
因为当下分析楼市，不能只看文件表面上的表态。更核心的，要看最高层对房地产的真实定位是什么。三个定位：
第一，房产回报“平庸化”，回归普通资产。
什么意思？本质上的目的是不要让房地产吸引太多的资源。
因为要让资源去干嘛？去搞大国博弈，去搞制造业升级和科技硬突破，如果闭眼买房都能赚钱，谁还去攻坚卡脖子难题？
第二个定位，是“去金融风险”。
高层当下依然在关注房地产、依然在投入一定资源的一个重要原因，是因为它关心的不是房价，而是金融会不会出问题。现在中国居民的杠杆率高达70%，如果房价跌穿首付，会发生什么，对金融系统会有什么影响，你能想像到吗？
所以现在政策只求“止跌回稳”，它要的不是上涨，是稳住。
第三个定位，房地产是共同富裕的工具。
你们注意没有，6月13日国常会讨论的重点根本不是救市，而是怎么搞房地产的新发展模式。
什么是新模式？最终的目的就是住房“双轨制”——
有钱的人，去买更好更贵的房子，
普通人，政府给你提供保障房。
在这种情况下，炒房客基本就走入历史的垃圾堆了。
这三个定位之下，未来楼市怎么走？我们智谷有一个分析框架：
第一，看政策。看政府的核心KPI是什么。
过去二十年，政府的核心任务是经济发展，房地产能拉动GDP，所以房价要上涨；
但现在，经济建设不再是唯一中心，而是要统筹两个中心——发展和安全，重心是科技突破、制造业升级。
房价，稳住就行。
第二，看金融，
两个指标，一看央行有没有扩表放水，二看居民有没有扩表加杠杆，有没有信心增加房贷。现在的情况是，不仅房贷往下走，提前还贷反而成了潮流。
第三，看新增需求，
有没有新的入市的购买方，包括人口城镇化或者产业导入，就比如东莞松山湖，华为一过去，房价就跟着涨起来了。
政策、金融、新增需求，这三点，当下对于多数城市来说，都没有基本面上的变化。
最后我给大家两条建议：
第一，二线以下、非自住的房子，一个不留，坚决出手。
第二，租售比低于2%的房子，砸盘也应该清掉。
我们现在面对的是从通胀到通缩的大周期转换，很多朋友却在用对付通胀的办法来对付通缩。完全搞反了。
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